Quem compra com financiamento geralmente precisa de seguro residencial, e as seguradoras avaliam a idade do telhado.
O que diz a regra dos 15 anos do telhado
A regra (seção 627.7011) vale para apólices residenciais emitidas ou renovadas desde 1º de julho de 2022, inclusive a do seu comprador.
- Menos de 15 anos: a seguradora não pode recusar a cobertura só pela idade do telhado.
- 15 anos ou mais: antes de exigir um telhado novo, a seguradora precisa permitir uma inspeção. O proprietário paga um inspetor aprovado por ela. Se ela mostrar cinco anos ou mais de vida útil restante, não pode recusar só pela idade.
A idade conta a partir da última vez em que o telhado inteiro foi construído ou trocado conforme o código, ou da primeira etapa, se foi trocado por etapas. A lei não vale para apólices de mobile homes, e as seguradoras ainda podem recusar por outros motivos.
Inspeções que a seguradora do comprador pode pedir
- Inspeção de 4 pontos (4-point): um inspetor licenciado na Flórida verifica o telhado, a parte elétrica, o encanamento e a climatização. A Citizens Property Insurance a exige em propostas para casas com mais de 20 anos.
- Inspeção do telhado: estima a vida útil restante. A Citizens pede comprovação de cinco anos ou mais em telhados de shingle (telha asfáltica) com mais de 25 anos e em telhados de telha, ardósia, cerâmica, concreto ou metal com mais de 50. Se não, exige comprovação de troca completa antes de emitir a apólice.
- Mitigação de vento (wind mitigation): registra as proteções contra o vento no formulário estadual OIR-B1-1802 e pode reduzir o valor do seguro.
Reúna antes de anunciar
- A licença do telhado ou a data da troca.
- Laudos recentes de 4 pontos e do telhado.
- Um formulário de mitigação de vento com menos de cinco anos.
- Faturas de reparos do telhado e sinistros no seguro.
Suas opções com um telhado antigo
Trocar o telhado antes
- Uma troca completa conforme o código zera a idade do telhado pela regra dos 15 anos.
- A análise de mercado (CMA) do Alex ajuda a estimar se um telhado novo acrescenta ao preço mais do que custa.
Crédito ou redução de preço
- Pode funcionar se a seguradora do comprador aceitar o telhado.
- O financiamento do comprador limita o que um crédito do vendedor (seller credit) pode cobrir.
Vender as-is
- Serve para compradores à vista ou que consigam segurar o telhado.
- Compare uma oferta à vista com anunciar a casa as-is.
Alex Silva, broker
A Voyance Real Estate é liderada pelo broker (corretor responsável) e proprietário da empresa, Alex D. Silva. Ele tem mais de 30 anos no mercado imobiliário e é titular da licença de broker da Flórida nº BK3153327.
A especialidade dele é a negociação de short sale (venda abaixo do saldo da hipoteca): aprovações do credor, ônus de segundo grau e divergências sobre a avaliação do imóvel.
Ele trabalha com casas, condomínios, imóveis alugados e imóveis comerciais no centro e no sul da Flórida, em inglês, espanhol e português.
Perguntas sobre telhados velhos
É difícil vender casa com telhado velho na Flórida?
Pode ser, porque a seguradora do comprador avalia a idade do telhado. Se houver danos de tempestade, veja como vender uma casa danificada por furacão.
E se o comprador não conseguir seguro por causa do telhado?
Se o único problema for a idade, uma inspeção que mostre cinco anos ou mais de vida útil restante pode ajudar. O comprador também pode tentar outras seguradoras. Se nenhuma cobrir o telhado, quem compra com financiamento geralmente não consegue fechar (closing). Aí suas principais opções são um telhado novo ou um comprador à vista.
Preciso informar que o telhado é velho ao vender?
A jurisprudência da Flórida exige informar problemas conhecidos no telhado, como uma goteira, que afetem significativamente o valor e que o comprador não veja com facilidade nem conheça, mesmo numa venda as-is. Pergunte a um advogado imobiliário da Flórida o que informar.
Fontes (em inglês): Lei da idade do telhado · Mitigação de vento · Citizens · CFPB · Fannie Mae · Johnson v. Davis
Informações gerais sobre imóveis. Não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Confirme as exigências do seguro com um corretor de seguros licenciado.
Vai vender uma casa com telhado velho?
Conte ao Alex a idade do telhado e o seu prazo. Ele vai comparar um telhado novo, um crédito e a venda as-is.