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Vender condomínio com taxa extra na Flórida
Venda · Condomínios
Voyance Real Estate LLC · Alex D. Silva, Broker · Lic. BK3153327
Se você precisa vender um condomínio com taxa extra (special assessment) na Flórida, o preço e a documentação importam mais do que nunca.
Leis estaduais de segurança mais recentes levaram muitas associações a aumentar as reservas e a cobrar taxas extras dos proprietários. Os compradores agora leem com atenção os documentos do prédio.
Por que tantos condomínios na Flórida têm taxas extras
Depois do desabamento do prédio em Surfside, em 2021, a Flórida aprovou leis que exigem inspeções estruturais obrigatórias (milestone inspections) em muitos prédios de condomínio com três andares ou mais. Muitas associações também precisam fazer estudos de reservas para a integridade estrutural e constituir integralmente as reservas para os principais componentes do prédio.
Essas exigências levaram a taxas mensais de condomínio mais altas e a taxas extras de valor alto em muitos prédios, principalmente nos mais antigos. Os compradores sabem disso e perguntam sobre o assunto logo no início.
A milestone inspection vence em 31 de dezembro do ano em que o prédio completa 30 anos e, depois, a cada 10 anos. As autoridades locais de construção podem exigi-la aos 25 anos, por exemplo perto de água salgada. A fase um é uma avaliação visual. Se ela encontrar deterioração estrutural significativa, vem uma inspeção de fase dois, e os reparos precisam começar em até 365 dias após esse relatório, às vezes antes.
Você ainda pode vender um condomínio em um prédio que “foi reprovado” na milestone inspection. O comprador tem direito a receber o resumo do inspetor e o estudo de reservas mais recente, então defina o preço levando em conta o plano de reparos e qualquer taxa extra.
Formas de lidar com a taxa extra na venda
Pagar a taxa
- A taxa extra é paga com o dinheiro da venda.
- O comprador começa sem pendências.
Dar um crédito
- O preço ou um crédito no fechamento (closing) leva a taxa extra em conta.
- O comprador assume as parcelas futuras.
Direcionar a venda
- Alguns credores limitam os financiamentos em prédios com reservas baixas ou reparos adiados.
- Compradores que pagam à vista e investidores podem ser uma opção melhor.
Documentos que os compradores vão pedir
Na Flórida, quem compra um imóvel de revenda em condomínio geralmente tem um prazo curto para cancelar o contrato depois de receber os documentos da associação. Ter esses documentos prontos com antecedência evita que esse prazo pegue você de surpresa.
Peça à associação um certificado de estoppel logo no início. Ele mostra exatamente o valor devido.
Documentos típicos na revenda de um imóvel em condomínio
- A declaração de condomínio, o estatuto e o regulamento interno.
- O orçamento atual e o relatório financeiro mais recente.
- Resumo da inspeção estrutural obrigatória e estudo de reservas, se forem aplicáveis.
- Detalhes de qualquer taxa extra atual ou prevista.
- Um certificado de estoppel emitido pela associação.
Alex Silva, broker
A Voyance Real Estate é liderada pelo broker (corretor responsável) e proprietário da empresa, Alex D. Silva. Ele tem mais de 30 anos no mercado imobiliário e é titular da licença de broker da Flórida nº BK3153327.
A especialidade dele é a negociação de short sale (venda abaixo do saldo da hipoteca): aprovações do credor, ônus de segundo grau e divergências sobre a avaliação do imóvel.
Ele trabalha com casas, condomínios, imóveis alugados e imóveis comerciais no centro e no sul da Flórida, em inglês, espanhol e português.
Perguntas sobre condomínios
Quem paga a taxa extra do condomínio quando o imóvel é vendido?
Isso é negociável. Muitas vezes o vendedor paga as parcelas que vencem antes do fechamento, e as partes combinam o restante. O certificado de estoppel e o contrato detalham isso.
Os compradores ainda conseguem financiamento imobiliário?
Alguns conseguem. Certos credores limitam o financiamento em prédios com reservas baixas, manutenção adiada ou processos judiciais em andamento. Alex verifica isso cedo para que você não tenha surpresas no meio da negociação.
Devo esperar os reparos terminarem?
Às vezes uma obra concluída ajuda no preço, mas enquanto isso você arca com os custos. Alex pode comparar vender agora com esperar.
Informações gerais sobre imóveis. Não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Confirme as exigências específicas do seu prédio com a associação e com um advogado da Flórida.
Tem uma taxa extra a caminho?
Conte ao Alex qual é o prédio, o valor da taxa extra e o seu prazo.