A menudo no necesita un comprador en efectivo. Alex Silva, broker (corredor de bienes raíces) de Florida, compara lo que se debe con lo que puede valer su casa.
Cómo se pagan los gravámenes cuando usted vende
- Una búsqueda de título encuentra los gravámenes.Revisa los gravámenes registrados y, a menudo, los casos abiertos del código (code enforcement). Empiece temprano.
- Los montos se confirman por escrito.Los acreedores envían cartas de liquidación (payoff letters). La asociación de propietarios (HOA) o de condominio envía un certificado de estoppel con lo que se debe.
- Los gravámenes se pagan al cierre.El agente de cierre paga a cada acreedor con el dinero de su venta y registra las liberaciones.
Gravámenes comunes en Florida y cómo se resuelve cada uno
Gravámenes fiscales
- Si no se pagan los impuestos a la propiedad, el condado vende un certificado de impuestos (tax certificate), no su casa. Por lo general, puede redimirlo ante el recaudador de impuestos, con intereses y cargos, hasta que se emita una escritura fiscal (tax deed).
- El titular del certificado puede solicitar esa escritura desde 2 años después del 1 de abril del año en que se vendió, lo que puede llevar a una subasta pública.
Gravámenes de la HOA y del código
- Las cuotas impagas de la HOA o del condominio pueden convertirse en un gravamen. Se pagan al cierre, ya que el nuevo dueño comparte la responsabilidad por ellas.
- Las multas del código suelen crecer a diario hasta que se corrige la infracción, y el gravamen se paga al cierre. Por lo general, aun así puede vender tal como está.
- Si un caso del código espera audiencia, antes del cierre dé al comprador los documentos del caso y un aviso por escrito del caso, que indique que él deberá corregirlo. Luego notifique a la oficina del código en los 5 días siguientes al cierre.
Gravámenes judiciales y de contratistas
- Un gravamen judicial suele pagarse con el dinero de su venta, pero por lo general no es válido contra su homestead (la casa donde vive).
- El gravamen de un contratista se puede pagar, impugnar o trasladar a una fianza (bond) o depósito en efectivo ante el secretario del tribunal (clerk).
Alex no es abogado, contador público (CPA) ni compañía de títulos. Consulte a su compañía de títulos o a un abogado de Florida sobre sus gravámenes.
Cuando los gravámenes suman más de lo que vale la casa
Si sus gravámenes superan el precio de venta menos los costos de cierre, usted paga la diferencia al cierre o pide a los acreedores que acepten menos. No están obligados.
Si la venta no cubre su hipoteca, es una venta corta (short sale), la especialidad de Alex. Obtenga cada acuerdo por escrito, incluido si seguirá debiendo el resto, y pida a un abogado que lo revise. Consulte a un CPA sobre impuestos por deuda condonada.
¿Pagos atrasados? Hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD. ¿Piensa en la bancarrota? Consulte a un abogado de bancarrota antes de poner la casa en venta.
Alex Silva, broker
Voyance Real Estate está dirigida por su broker (corredor de bienes raíces) y propietario, Alex D. Silva, quien lleva más de 30 años en bienes raíces y tiene la licencia de broker de Florida BK3153327.
Su especialidad es negociar ventas cortas (short sales): aprobaciones del prestamista, segundos gravámenes y desacuerdos sobre la valoración.
Trabaja con casas, condominios, propiedades de alquiler y propiedades comerciales en el centro y sur de Florida, en inglés, español y portugués.
Preguntas sobre gravámenes
¿Un gravamen retrasará mi cierre?
Puede que sí. Una asociación de propietarios o de condominio tiene hasta 10 días hábiles para enviar el certificado de estoppel.
¿Se puede reducir un gravamen por multas del código antes de vender?
A veces. Muchas ciudades y condados aceptan solicitudes de reducción, normalmente una vez corregida la infracción. Pregunte a la ciudad o al condado antes de pagar el total.
¿Y si el IRS tiene un gravamen sobre mi casa?
Si la venta lo cubre, se paga al cierre y se libera en un plazo de 30 días. Si no, el IRS puede liberar solo esta casa con un certificado de exoneración (certificate of discharge). Solicítelo con el Formulario 14135 al menos 45 días antes del cierre. Seguirá debiendo el resto. Consulte a un CPA o a un abogado tributario.
Fuentes (en inglés): IRS: gravámenes fiscales, IRS Pub. 783 · Leyes de Florida: gravámenes de HOA, estoppel de HOA, gravámenes de condominios, certificados de impuestos, escrituras fiscales, multas del código, aviso de casos del código · Buscar un consejero de vivienda
Información general sobre bienes raíces; no es asesoría legal, fiscal ni financiera.
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