Muitas vezes você não precisa de um comprador à vista. Alex Silva, broker na Flórida, compara o que você deve com o preço que a sua casa pode alcançar.
Como as dívidas são pagas quando você vende
- A pesquisa de título (title search) encontra os ônus.Ela verifica os ônus registrados e, muitas vezes, casos abertos de infrações municipais (code enforcement). Comece cedo.
- Os valores são confirmados por escrito.Os credores enviam cartas de quitação (payoff letters). A associação de proprietários (HOA) ou o condomínio envia um certificado de estoppel com os valores devidos.
- Os ônus são pagos no fechamento.O agente de fechamento paga cada credor com o dinheiro da venda e registra as baixas.
Ônus comuns na Flórida e como resolver cada um
Dívidas de impostos
- Se o imposto predial (property tax) não for pago, o condado vende um certificado fiscal (tax certificate), não a sua casa. Em geral, você pode quitá-lo (redeem) com o coletor de impostos, com juros e taxas, até a emissão de uma escritura fiscal (tax deed).
- O titular do certificado pode pedir essa escritura a partir de 2 anos depois de 1º de abril do ano da venda do certificado, o que pode levar a casa a leilão público.
Dívidas com a HOA e multas municipais
- Taxas atrasadas da HOA ou do condomínio podem virar um ônus. Elas são pagas no fechamento, pois o novo dono também responde por elas.
- As multas municipais costumam crescer a cada dia até a infração ser corrigida, e o ônus é pago no fechamento. Em geral, você ainda pode vender a casa as-is (sem reparos).
- Se um caso de infração aguarda audiência, antes do fechamento entregue ao comprador os documentos do caso e um aviso por escrito sobre ele, dizendo que o comprador deverá corrigir a infração. Depois, notifique o órgão de fiscalização em até 5 dias após o fechamento.
Ônus judiciais e de empreiteiros
- Um ônus judicial (judgment lien) costuma ser pago com o dinheiro da venda, mas em geral não vale contra o seu homestead (a casa onde você mora).
- O ônus de um empreiteiro (contractor’s lien) pode ser pago, contestado ou transferido para uma caução (bond) ou depósito em dinheiro junto ao escrivão do tribunal (clerk).
Alex não é advogado, contador (CPA) nem empresa de títulos (title company). Consulte a sua empresa de títulos ou um advogado da Flórida sobre os seus ônus.
Quando as dívidas somam mais do que a casa vale
Se os seus ônus somarem mais que o preço de venda menos os custos de fechamento, você paga a diferença no fechamento ou pede aos credores que aceitem menos. Eles podem recusar.
Se a venda não quitar a hipoteca, é uma short sale (venda abaixo do saldo da hipoteca), a especialidade do Alex. Tenha cada acordo por escrito, deixando claro se você ficará devendo o restante, e peça a um advogado que o revise. Pergunte a um contador (CPA) sobre impostos sobre a dívida perdoada.
Com pagamentos atrasados? Fale com um consultor habitacional aprovado pelo HUD. Pensando em falência? Consulte um advogado de falências antes de anunciar a casa.
Alex Silva, broker
A Voyance Real Estate é liderada pelo broker (corretor responsável) e proprietário da empresa, Alex D. Silva. Ele tem mais de 30 anos no mercado imobiliário e é titular da licença de broker da Flórida nº BK3153327.
A especialidade dele é a negociação de short sale (venda abaixo do saldo da hipoteca): aprovações do credor, ônus de segundo grau e divergências sobre a avaliação do imóvel.
Ele trabalha com casas, condomínios, imóveis alugados e imóveis comerciais no centro e no sul da Flórida, em inglês, espanhol e português.
Perguntas sobre dívidas no imóvel
Um ônus pode atrasar o meu fechamento?
Pode. A HOA ou o condomínio tem até 10 dias úteis para enviar o certificado de estoppel.
Um ônus por multas municipais pode ser reduzido antes da venda?
Às vezes. Muitas cidades e condados aceitam pedidos de redução, geralmente depois que a infração é corrigida. Pergunte à cidade ou ao condado antes de pagar tudo.
E se o IRS tiver um ônus sobre a minha casa?
Se a venda cobrir o valor, o ônus é pago no fechamento e liberado em até 30 dias. Se não cobrir, o IRS (Receita Federal dos EUA) pode liberar apenas esta casa com um certificado de liberação (certificate of discharge). Faça o pedido no Form 14135 pelo menos 45 dias antes do fechamento. Você continuará devendo o restante. Consulte um contador (CPA) ou advogado tributarista.
Fontes (em inglês): IRS sobre ônus fiscais, IRS Pub. 783 · Leis da Flórida: ônus da HOA, estoppel da HOA, ônus do condomínio, certificados fiscais, escrituras fiscais, multas municipais, aviso de caso de infração · Encontrar um consultor habitacional
Informações gerais sobre imóveis. Não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro.
Vai vender uma casa com dívida?
Conte ao Alex quais ônus você conhece, o valor aproximado e o seu prazo.