Alex Silva, broker (corredor de bienes raíces) de Florida, le ayuda a decidir si sacar el permiso primero o reflejarlo en el precio.
Lo que debe decirle al comprador
Según la jurisprudencia de Florida (Johnson v. Davis), quien vende una casa debe revelar los hechos que conoce, que afectan de forma importante el valor y que el comprador no puede ver con facilidad, incluso en una venta tal como está (as-is).
Las obras sin permiso, como un garaje cerrado, pueden ser uno de esos hechos. El contrato AS IS de Florida Realtors y The Florida Bar también incluye una cláusula de permisos:
- Usted declara que no sabe de obras sin permiso ni de permisos sin cerrar, salvo lo que revele por escrito.
- Si sabe de alguna, le entrega al comprador los planos y documentos que tenga sobre esa obra.
Pregunte a un abogado de bienes raíces de Florida qué debe revelar.
Permisos abiertos al vender una casa en Florida
- Revise pronto su historial de permisos.El departamento de construcción (building department) de su ciudad o condado tiene los registros. Las compañías de títulos a menudo encuentran permisos abiertos en una búsqueda municipal de gravámenes (municipal lien search) antes del cierre.
- Cierre los permisos abiertos o vencidos.Contrate al contratista original u otro con licencia de Florida para terminar la obra y obtener las inspecciones, o actúe usted como constructor-propietario (owner-builder). Un permiso vencido puede cerrarse sin sacar uno nuevo si el departamento determina que la obra está sustancialmente terminada.
- Saque un permiso después de hecha la obra.Muchos departamentos lo permiten (after-the-fact permit), a menudo con un cargo mayor. Quizás haya que abrir paredes o pagar la revisión de un ingeniero, lo que toma más tiempo.
Sus opciones con una ampliación o reparación sin permiso
Sacar el permiso primero
- A menudo conviene cuando la obra está bien hecha. El análisis de mercado (CMA) de Alex compara el costo y la demora con el precio.
Reflejarlo en el precio
- Revélelo por escrito y deje que el comprador revise los permisos.
- Si la inspección del comprador encuentra problemas de permisos, con el contrato AS IS usted entrega documentos y firma autorizaciones, pero no tiene que gastar dinero. El comprador aún puede cancelar durante el período de inspección.
Vender tal como está o al contado
- Compare una oferta en efectivo con vender tal como está.
- El prestamista y la aseguradora del comprador pueden preguntar por la obra, como con un techo viejo.
Alex no es abogado ni contratista. Las reglas y los cargos varían, así que consulte con el departamento de construcción de su ciudad o condado.
Alex Silva, broker
Voyance Real Estate está dirigida por su broker (corredor de bienes raíces) y propietario, Alex D. Silva, quien lleva más de 30 años en bienes raíces y tiene la licencia de broker de Florida BK3153327.
Su especialidad es negociar ventas cortas (short sales): aprobaciones del prestamista, segundos gravámenes y desacuerdos sobre la valoración.
Trabaja con casas, condominios, propiedades de alquiler y propiedades comerciales en el centro y sur de Florida, en inglés, español y portugués.
Preguntas sobre obras sin permiso
¿Las obras sin permiso afectan el préstamo del comprador?
Pueden afectarlo. En los préstamos de Fannie Mae, si el tasador encuentra una ampliación sin el permiso requerido, debe comentarla e indicar si afecta el valor.
¿La ciudad o el condado pueden multar al comprador por mi permiso abierto?
No. Una ciudad o condado no puede multar a un comprador independiente (arm’s-length), ni negarle un permiso, solo porque el permiso de un dueño anterior no se cerró. Sí puede actuar contra el dueño y el contratista, por eso los compradores suelen pedirle que lo cierre. Esto no cubre obras que nunca tuvieron permiso.
¿El departamento de construcción puede cerrar por su cuenta un permiso viejo?
Puede cerrar un permiso 6 años después de emitido si no encuentra un peligro evidente para la seguridad, pero no está obligado. Para multas del código, vea vender con gravamen.
Fuentes (en inglés): Ley de permisos (553.79) · Johnson v. Davis · Florida Realtors · Miami-Dade · Fannie Mae
Información general sobre bienes raíces; no es asesoría legal, fiscal ni financiera.
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