Alex Silva, corretor na Flórida, ajuda você a decidir entre tirar a licença primeiro ou refletir a obra no preço.
O que você precisa contar ao comprador
Pela jurisprudência da Flórida (Johnson v. Davis), quem vende uma casa precisa revelar fatos que conhece, que afetam significativamente o valor e que o comprador não vê com facilidade, mesmo numa venda as-is (no estado em que se encontra).
Uma obra sem licença (permit), como uma garagem fechada, pode ser um desses fatos. O contrato AS IS da Florida Realtors e da Florida Bar também tem uma cláusula sobre licenças:
- Você declara que não sabe de obras sem licença nem de licenças não encerradas, exceto o que informar por escrito.
- Se souber de alguma, você entrega ao comprador as plantas e os documentos que tiver sobre essa obra.
Pergunte a um advogado imobiliário da Flórida o que informar.
Licenças abertas ao vender uma casa na Flórida
- Consulte cedo o histórico de licenças.O departamento de obras (building department) da cidade ou do condado tem os registros. As title companies (empresas de títulos) costumam encontrar licenças abertas numa pesquisa municipal de ônus (municipal lien search) antes do closing (fechamento).
- Encerre licenças abertas ou vencidas.Contrate o empreiteiro original ou outro licenciado na Flórida para terminar a obra e obter as vistorias, ou atue você mesmo como proprietário-construtor (owner-builder). Uma licença vencida pode ser encerrada sem tirar uma nova se o departamento considerar a obra substancialmente concluída.
- Tire a licença depois da obra pronta.Muitos departamentos permitem isso (after-the-fact permit), muitas vezes com uma taxa maior. Talvez seja preciso abrir paredes ou pagar a análise de um engenheiro, o que leva mais tempo.
Suas opções com uma ampliação ou reforma sem licença
Tirar a licença primeiro
- Muitas vezes vale a pena quando a obra foi bem feita. A análise de mercado (CMA) do Alex compara o custo e o atraso com o preço.
Refletir no preço
- Informe a obra por escrito e deixe o comprador verificar as licenças.
- Se a vistoria do comprador encontrar problemas de licença, no contrato AS IS você entrega documentos e assina autorizações, mas não é obrigado a gastar dinheiro. O comprador ainda pode cancelar durante o período de inspeção.
Vender as-is ou à vista
- Compare uma oferta à vista com anunciar a casa as-is.
- O banco e a seguradora do comprador podem perguntar sobre a obra, como acontece com um telhado velho.
Alex não é advogado nem empreiteiro. As regras e as taxas variam, então consulte o departamento de obras da sua cidade ou condado.
Alex Silva, broker
A Voyance Real Estate é liderada pelo broker (corretor responsável) e proprietário da empresa, Alex D. Silva. Ele tem mais de 30 anos no mercado imobiliário e é titular da licença de broker da Flórida nº BK3153327.
A especialidade dele é a negociação de short sale (venda abaixo do saldo da hipoteca): aprovações do credor, ônus de segundo grau e divergências sobre a avaliação do imóvel.
Ele trabalha com casas, condomínios, imóveis alugados e imóveis comerciais no centro e no sul da Flórida, em inglês, espanhol e português.
Perguntas sobre obras sem licença
Uma obra sem licença afeta o financiamento do comprador?
Pode afetar. Nos empréstimos da Fannie Mae, o avaliador que encontrar uma ampliação sem a licença exigida precisa comentar sobre ela e sobre qualquer efeito no valor.
A cidade ou o condado pode multar o comprador pela minha licença aberta?
Não. A cidade ou o condado não pode multar um comprador independente (arm’s-length), nem negar a ele uma licença, só porque a licença de um dono anterior não foi encerrada. Mas pode cobrar o dono e o empreiteiro, por isso os compradores costumam pedir que você a encerre. Obras que nunca tiveram licença não estão cobertas.
O departamento de obras pode encerrar sozinho uma licença antiga?
Pode encerrar uma licença 6 anos depois de emitida se não encontrar perigo aparente à segurança, mas não é obrigado. Para multas municipais, veja vender com dívida (lien).
Fontes (em inglês): Lei de licenças (553.79) · Johnson v. Davis · Florida Realtors · Miami-Dade · Fannie Mae
Informações gerais sobre imóveis. Não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro.
Talvez você também esteja procurando
Vai vender uma casa com obra sem licença?
Conte ao Alex o que foi feito, quando e se alguma licença foi tirada.