O broker Alex Silva é especialista em negociar short sales. Do escritório da Voyance em Orlando, ele atende vendedores de Miami-Dade em português, inglês ou espanhol.
O que uma short sale em Miami-Dade tem de diferente
Um especialista em short sale em Miami segue com o credor as mesmas etapas do resto da Flórida. O que muda é o tribunal, o leilão on-line do cartório do condado (county clerk) e, muitas vezes, uma associação de condomínio.
Em Miami-Dade, as execuções hipotecárias (foreclosures) tramitam no Décimo Primeiro Circuito Judicial (Eleventh Judicial Circuit). Se você receber a citação, em geral tem 20 dias para protocolar uma resposta no tribunal. Ligue já para um advogado da Flórida. Colocar o imóvel à venda não suspende o processo.
Assinada a sentença final, o leilão costuma acontecer de 20 a 35 dias depois. Uma short sale muitas vezes leva vários meses, então vale começar antes da sentença.
Leis de segurança dos condomínios e saldos devidos à associação
Inspeções e reservas
- Prédios de condomínio com três ou mais andares habitáveis precisam de uma inspeção estrutural estadual (milestone inspection) até o fim do ano em que completam 30 anos.
- Em Miami-Dade, a recertificação exigida pelo próprio condado em geral começa aos 25 anos para esses prédios a até 3 milhas da costa.
- Eles também precisam de um estudo de reservas para a integridade estrutural pelo menos a cada 10 anos. Em geral, as associações não podem mais votar para dispensar ou reduzir essas reservas.
- Isso muitas vezes significa taxas de condomínio mais altas ou taxas extras (special assessments), que podem baixar o que os compradores pagam. Alex aponta isso quando o credor avalia o imóvel.
Saldo devido à associação
- O certificado de estoppel da associação informa quanto você deve. Esse valor normalmente é pago no fechamento (closing), porque senão o comprador também ficaria devendo.
- O seu credor precisa aprovar o pagamento desse saldo. Se o credor não pagar tudo, Alex negocia com a associação. Você ou o comprador talvez tenham de pagar o restante.
Alex Silva, broker
A Voyance Real Estate é liderada pelo broker (corretor responsável) e proprietário da empresa, Alex D. Silva. Ele tem mais de 30 anos no mercado imobiliário e é titular da licença de broker da Flórida nº BK3153327.
A especialidade dele é a negociação de short sale (venda abaixo do saldo da hipoteca): aprovações do credor, ônus de segundo grau e divergências sobre a avaliação do imóvel.
Ele trabalha com casas, condomínios, imóveis alugados e imóveis comerciais no centro e no sul da Flórida, em inglês, espanhol e português.
Perguntas sobre short sale em Miami
O leilão do meu imóvel já tem data marcada. É tarde demais para uma short sale?
Talvez não, mas o tempo é curto. Em geral, o credor precisa concordar em adiar o leilão, e ele pode recusar. Se for a sua residência principal, regras federais podem suspender o leilão se o administrador do financiamento (servicer) recebeu o seu pedido completo de short sale mais de 37 dias antes da data do leilão. Há exceções. Ligue hoje para um advogado da Flórida.
Uma short sale vai me custar alguma coisa?
Do seu bolso, normalmente não. Em geral, o credor aceita pagar a comissão e os custos de fechamento com o dinheiro da venda, mas alguns pedem que você contribua. A carta de aprovação define se você ainda ficará devendo o restante, então peça a um advogado da Flórida que a leia.
Vou ter de pagar impostos depois de uma short sale?
É possível. Em geral, a dívida perdoada é tributável, e você pode receber um formulário 1099-C. O benefício fiscal para a residência principal acabou para dívidas perdoadas depois de 2025, a menos que o credor tenha concordado por escrito, antes de 2026, em perdoá-las. Ele nunca cobriu imóveis alugados nem segundas residências. Pergunte a um contador (CPA) sobre insolvência e outras exceções.
Fontes oficiais (em inglês): Cartório de Miami-Dade: execuções hipotecárias · Consultores habitacionais aprovados pelo HUD · Publicação 4681 do IRS · Lei da Flórida sobre taxas de condomínio (718.116)
Informações gerais sobre imóveis. Não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro.
Deve mais do que vale o seu imóvel em Miami-Dade?
Conte ao Alex qual é o imóvel, quanto você deve e a data do leilão, se houver.